지역주택조합제도 개념 정리하고 확인하기

지역주택조합제도 개념 정리하고 확인하기

 

지역주택조합제도는 “우리 집은 어떻게 마련할까?” 이 질문에 대한 답으로, 많은 이들이 고려하고 있습니다. 오늘 이 글에서는 지역주택조합이란 무엇인지, 어떻게 참여할 수 있는지, 그리고 주의해야 할 점은 무엇인지를 상세히 알아보겠습니다.

지역주택조합제도란?

지역주택조합제도는 주택 수요자들이 직접 조합을 만들어 주택을 건설하는 시스템입니다.

이 제도는 주로 주택 공급이 부족한 지역에서 주민들이 자발적으로 조합을 구성하고, 필요한 자금을 모아 주택을 건설하는 방식으로 운영됩니다. 이 과정에서 조합원들은 주택 건설에 필요한 비용을 분담하며, 결과적으로 시장 가격보다 저렴한 비용으로 자신들의 주거 공간을 마련할 수 있습니다.

<개념과 목적>

• 개념: 지역주민들이 주택 건설을 위해 조합을 설립하고, 이를 통해 자금을 모으고 주택을 짓는 제도.
• 목적: 주거 안정성 확보와 함께, 주택 시장에서의 경제적 부담을 줄이는 것이 주요 목적입니다. 또한, 지역 커뮤니티 형성과 주거 환경 개선에도 기여합니다.

<조합 구성 방법>

• 조합 설립: 조합을 설립하기 위해서는 일정 수의 창립 회원이 필요하며, 이들은 조합 설립을 위한 최초 회의를 개최해야 합니다.
• 회원 모집: 주택을 원하는 지역 주민들을 대상으로 회원을 모집합니다. 모집 과정에서 조합원이 되기 위한 자격 조건과 필요한 기준을 명확히 해야 합니다.
• 사업 계획 수립: 주택 건설에 필요한 총 비용, 위치, 설계, 건설 일정 등을 포함한 사업 계획을 수립합니다.

조합원 가입 조건 및 절차

조합원이 되기 위해서는 일정한 조건을 충족해야 합니다. 주로 해당 지역 거주자나 토지 소유자로 제한되며, 가입 시 일정 금액의 가입비를 납부해야 합니다. 가입 절차는 조합 설립 인가 신청, 조합원 모집, 가입비 납부 등의 순으로 이루어집니다. 가입 시 주의해야 할 점은 조합의 법적 안정성, 재정 상태, 사업 계획의 현실성 등을 면밀히 검토해야 한다는 것입니다.

<지역주택조합 조합원 가입 자격 조건>

1. 나이 및 세대주 조건: 가입하려는 자는 만 19세 이상의 세대주여야 합니다.
2. 주택 소유 조건: 무주택자 또는 1주택 소유자여야 합니다. 단, 1주택의 경우 전용면적 84㎡ 이하의 주택만 인정됩니다. 분양권도 주택 수에 포함되므로 주의해야 합니다.
3. 거주 조건: 조합설립인가 신청일 기준으로 해당 지역에 6개월 이상 거주해야 합니다.

이러한 조건은 모두 만족해야 하며, 조합 가입 후에도 이러한 조건을 유지해야 합니다.

특히, 1주택 조건은 신청일부터 사업이 완료되어 입주하는 시점까지 지속적으로 유지되어야 합니다. 주택 소유 여부는 부부의 경우 합산되며, 청약 당첨도 주택 수에 포함되므로 이 점을 유의해야 합니다.

세대주가 지역주택조합에 가입한 경우, 세대원 모두는 사업이 끝날 때까지 주택을 소유해서는 안 됩니다​​.

이러한 자격 조건을 잘 숙지하고, 조합 가입시 꼼꼼히 확인해야 합니다. 조합원으로 가입한 후에도 주기적으로 자격 요건을 점검하고, 변경사항이 발생했을 경우 즉시 조합 측과 상의하는 것이 중요합니다.

 

지역주택조합의 장단점

조합주택의 가장 큰 장점은 비교적 저렴한 비용으로 주택을 마련할 수 있다는 점입니다. 또한, 주민들의 의견이 사업에 반영되어 커뮤니티 중심의 주거 환경이 조성됩니다. 하지만, 사업 지연이나 조합 운영의 불투명성 등으로 인한 리스크도 존재합니다. 이러한 장단점을 균형 있게 고려해야 합니다.

<장점>

1. 저렴한 분양가: 지역주택조합은 아파트를 저렴하게 공동 구매하는 방식으로, 일반 시장 분양가보다 상대적으로 저렴한 가격으로 내 집 마련이 가능합니다​​.
2. 편리한 위치: 대부분 지주택이 추진되는 곳은 교통이 편리하며, 지하철역이나 대로와 가까운 위치에 있어 생활의 편리함을 제공합니다​​.
3. 사업 절차의 간소화: 지역주택조합은 재개발이나 재건축에 비해 사업 절차가 상대적으로 간소한 편이며, 토지 협의가 빠르게 진행된다면 사업 기간을 단축시킬 수 있습니다​​.

<단점>

1. 높은 위험성: 지역주택조합은 땅조차 확보되지 않은 상태에서 시작하는 경우가 많아 위험성이 높습니다. 토지 매입과 건축 허가 과정에서 많은 어려움을 겪을 수 있으며, 허가받는 과정에서 규모 축소 등의 문제가 발생할 수 있습니다​​.
2. 장기간의 사업 진행과 추가 비용 발생: 사업 착공까지 최소 5년 이상 소요될 수 있으며, 성공한 현장조차 6년에서 7년 이상 걸릴 수 있습니다. 이러한 장기간의 사업 진행으로 인해 조합원들이 부담해야 할 추가 분담금이 늘어날 수 있습니다​​.
3. 도심지역에서의 어려움: 도심에서의 지주택 사업은 토지매입 협의 단계부터 어려움이 많으며, 업무 대행 수수료 등으로 조합원들의 자금이 소진될 수 있습니다. 사업이 장기간 진행되지 않거나 조합원들의 자금이 소진되면 사업은 해산될 수 있으며, 이 경우 납입했던 금액을 돌려받지 못하는 경우가 많습니다​​.

 

유의사항 및 주의할 점

조합원 가입 시 실제로 ‘아파트 분양계약’과 ‘조합원 가입계약’을 혼동하지 않도록 계약서 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

조합 가입 후 계약금을 돌려받기 어렵기 때문에 신중한 결정이 필요합니다​​.

<조합 운영 과정>

• 조합원 모집, 토지 확보, 토지사용권한 확보 등의 절차를 거치며, 이 과정에서 추가 분담금을 요청받을 수 있습니다. 토지 확보 과정에서 발생하는 알박기 문제로 인해 사업이 지연되거나 취소될 수 있습니다​​.
• 사업부지의 95% 이상의 소유권을 확보하고 사업계획 승인을 받아야 합니다. 이 단계를 거치면 사업 성공 가능성이 높아집니다​​.

<잠재적인 위험성>

• 초기 투자금 대부분이 업무 용역비로 사용될 수 있으며, 한번 가입하면 탈퇴 시 분담금을 돌려받기 어렵습니다. 또한, 계약 당시 분양금액보다 더 많은 비용을 지불할 수 있으며, 조합원 간의 의견 차이로 인한 분쟁 가능성도 있습니다​​.

<참여 결정 전 고려사항>

• 토지 확보 상태를 확인하고, 사업단계가 상당히 진행된 경우에 참여하는 것이 상대적으로 안전합니다. 사업부지의 큰 토지를 한 명이 소유하고 있는 경우, 사업 진행이 수월할 가능성이 높으며, 서울이나 수도권과 같은 수익성 좋은 지역일 경우 성공률이 높습니다​​.

지역주택조합에 참여하기 전에 이러한 사항들을 충분히 고려하고, 조합의 신뢰도와 안정성을 꼼꼼히 검토하는 것이 중요합니다.

 

 

 

결론